اگر قصد گرفتن پروانه ساختمانی و طراحی نقشه ساختمان را داشته باشید یا برای تخریب و نوسازی ساختمان درخواست جواز ساخت کنید احتمالاً با عبارت تراکم ساختمان در دستور نقشه شهرداری مواجه شده اید. در ادامه نحوی محاسبه تراکم و حداکثر مساحت مفید طبق دستور نقشه را شرح می دهیم.
فهرست
تراکم ساختمان چیست؟
درصد تراکم ساختمان در دستور نقشه ساختمان برای جواز ساخت یا تخریب و نوسازی است. تراکم ساختمان نشان دهنده حداکثر زیربنای مفید و اعیانی می باشد. عدد درصد تراکم بر حسب درصد ضربدر مساحت زمین برابر با زیربنای مفید قابل احداث در ملک شما است. این موضوع را در ادامه با ذکر چند مثال شرح خواهیم داد.
اگر زمین شما ۳۰۰ متر مربع مساحت داشته باشد. مثلا در دستور نقشه شهرداری برای طراحی نقشه ساختمان در مقابل تراکم عدد ۱۲۰ درصد نمایش داده شده است.معنای ۱۲۰ درصد این است که شما میتوانید در مجموع ۳۶۰ متر مربع زیربنای مفید مسکونی اداری یا تجاری احداث کنید. البته کاربری هر تراکم به صورت جداگانه در دستور نقشه درج میشود.
در دستور نقشه شهرداری تهران سه عدد مساحت مشاهده می کنید. مساحت طبق سند یا قبل از اصلاحی و مساحت بعد از اصلاحی و مساحت ملاک تراکم که بطور معمول مساحت طبق سند و قبل از اصلاحی مبنای محاسبه تراکم می باشد. در مواردی که گذر نیاز به تعریض ندارد و ملک فاقد عقب نشینی است و تداخلی با املاک مجاور و خیابان نداشته باشد، معمولا این سه عدد مساحت در دستور نقشه یکسان و برابر هستند.
محاسبه تراکم ساختمان
محاسبه درصد تراکم ساختمان طبق طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس پهنه و موقعیت ملک مورد نظر شما همچنین مساحت زمین و عرض خیابان یا گذر متصل به ملک محاسبه و تعیین می گردد. اگر اگر مساحت زمین از حداقل متراژ مندرج در طرح تفصیلی کمتر باشد، تراکم مجاز ساختمان کاهش پیدا میکند. به علاوه گذر یا خیابان مجاور به ملک باید از حداقل عرض مندرج در طرح تفصیلی بیشتر باشد تا تراکم به طور کامل به ملک اعطا گردد.
درصد تراکم ساختمان شامل کدام قسمت ها است؟
درصد تراکم ساخت مربوط به مساحت مفید غیر مشاع ساختمان می باشد. مساحت پارکینگ ها راه پله و کلیه فضاهای مشاع شامل درصد تراکم ساختمانی نیست. اما اگر ضوابط را در طراحی نقشه معماری و ساخت مربوط به فضاهای مشاع را رعایت نکنید ممکن است به عنوان جریمه بخشی از درصد تراکم مفید شما محاسبه شوند.
حداکثر تراکم ساختمان
برای اینکه حداکثر درصد تراکم مفید ساختمان مشخص شود باید پهنه بندی ، کاربری ، مساحت زمین و همچنین گذر یا خیابان مجاور به ملک مشخص شود. اما به طور معمول درصد تراکم ساختمانی در تهران از از ۱۲۰ درصد تا ۳۶۰ متغیر می باشد. در ملک هایی که به دلیل اصلاح عرض گذر اصطلاحاً عقب‌نشینی صورت می گیرد درصد تراکم از قواعد فوق الذکر پیروی نمی کنند. ضوابط ملک های دارای اصلاحی تا حدودی متفاوت و متغیر است که کلیه موارد در دستور نقشه شهرداری به مالک اعلام می شود.
حداقل درصد تراکم ساختمان
معمولا در شهر تهران حداقل درصد تراکم ساخت ملک هایی که در پهنه مسکونی هستند 120% می باشد. البته همانظور که پیشتر اشاره شد، زمین های دارای اصلاحی ممکن است شرایط متفاوتی را داشته باشند. بطور معمول معیار تراکم مساحت زمین ، قبل از اصلاحی است. مسایل، ضوابط و مقررات مربوط به ساخت و ساز در شهر تهران زیر نظر معاونت شهرسازی و معماری تهران است.
به زمین ما چند درصد تراکم ساخت می دهند؟
برای اطلاع از مقدار تراکم و حقوق مکتسبه ملک خود می توانید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه نموده و با پرداخت هزینه به دفتر خدمات الکترونیک شهر یا مرجع صدور پروانه درخواست صدور دستور نقشه نمایید. در دستور نقشه متناسب با درخواست شما تراکم سطح اشغال در طبقات مختلف و پهنه بندی زمین ما اعلام می شود. برای انجام این امور می توانید از خدمات مشاوره ما بهره مند شوید.
تفاوت درصد تراکم و سطح اشغال
سطح اشغال درصد مساحتی از زمین است که شما می توانید در آن بنا احداث کنید. برای روشن شدن موضوع اگر زمین شما ۱۰۰ متر مربع باشد و در دستور نقشه سطح اشغال در طبقه همکف ۶۰ درصد، یعنی شما می توانید ۶۰ درصد از ۱۰۰ متر مربع زمین را در طبقه همکف بسازید و سقف طبقه همکف 60 متر مربع باشد. اما تراکم همانطور که در بالا توضیح دادیم مجموع مساحت فضاهای مفید غیر مشاع است.
مساحت ملاک تراکم چیست؟
اگر دستور نقشه را مطالعه کنید در قسمت مساحت ملک سه مقدار نوشته شده است. مساحت طبق سند ، مساحت پس از اصلاحی و مساحت ملاک تراکم بر حسب متر مربع در دستور نقشه ساختمان نوشته می شود. ممکن است هر سه عدد باهم مساوی یا متفاوت باشند. برای محاسبه حداکثر مساحت مفید بنا قابل احداث در این ملاک شما باید مساحت ملاک تراکم را درصد تراکم ضرب کنید تا مساحت مفید قابل ساخت بدست بیایید.
مثلا فرض کنید طبق دستور نقشه مساحت ملاک تراکم 300 متر مربع و تراکم 240 درصد باشد. بنابراین حداکثر مساحت مفید قابل ساخت طبق دستور نقشه بشرح زیر است:
720 = 300 × 240%
یعنی در این زمین مجموعا در همه طبقات حداکثر 720 متر مربع بنای مفید قابل ساخت است.
