احتمالا شما با واژه سطح اشغال در دستور نقشه شهرداری و یا شهرک صنعتی مواجه شده اید. اگر قصد دارید در زمین خود ساختمان بسازید یا در شهرک صنعتی کارخانه احداث کنید حتما با حداکثر سطح اشغال مجاز مواجه شده اید. منظور از درصد اشغال مجاز ، حداکثر درصدی از زمین مورد نظر است که اجازه ساختن آن را دارید و می توانید در آن بنا احداث کنید. پس مهندس برای طراحی ساختمان شما حتما باید از درصد مساحت اشغال مجاز پروژه شما مطلع باشد تا میزان پیشروی بنا در زمین را تعیین کند. بر این اساس مساحت طبقات مشخص خواهد شد.
بعبارت دیگر به درصدی از مساحت زمین که با ساختمان ، زیر سقف می رود و با ساختمان پوشانده می شود را سطح اشغال ساختمان می گوییم. مرجع صدور پروانه ، اعمم از شهرداری یا دفتر شهرک صنعتی به شما اعلام می کنند که حداکثر تراکم و درصد اشغال مجاز زمین مورد نظر شما چقدر است.
فهرست
سطح اشغال چیست؟
همانطور که گفتیم ، درصد مساحت اشغال ، مساحتی از کل زمین است که شهرداری به شما اجازه ساخت و ساز در آن را می دهد. فرض کنید شما زمینی به مساحت 500 متر مربع در یکی از مناطق شهرداری تهران دارید. شهرداری به شما اجازه می دهد در 60% از زمینتان یعنی 300 متر مربع ساختمان بسازید و الباقی باید بصورت حیاط و باغچه و… باقیماند.
از کجا بفهمیم درصد سطح اشغال ملک یا زمین ما چقدر است؟
برای اخد جوازو پروانه ساختمان از شهرداری به دفتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه می کنید. برای دریافت دستور نقشه اقدام کنید و تشکیل پرونده دهید. پس از بازدید و طی مراحل، شهرداری در دستور نقشه به شما اعلام می کند که حداکثر درصد سطح اشغال مجاز در هر طبقه چقدر است. مثلا در تهران معمولا سطح اشغال همکف 60% است. یا سطح اشغال طبقات منفی 2 و پایین تر 80% یا 100% است. سپس لازم است طراحی نقشه ساختمان طبق دستور نقشه ساختمان انجام شود.
سطح اشغال ساختمان
در مناطق شهری بوِیژه تهران ، بطور معمول سطح اشغال ساختمان ها 50 تا 60 درصد است. البته ممکن است به دلایلی مثلا اصلاحی زیاد و تعریض گذر (کوچه) در برخی مناطق این درصد به 100% هم افزایش پیدا کند. یا در مناطقی بر اساس پهنه طرح تفضیلی شهرداری ، سطح اشغال به 30 درصد محدود شود. برای اطلاع از درصد اشغال مجاز ملک خود در تهران می توانید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه کنید.
تفاوت سطح اشغال و تراکم ساختمان
همانطور که توضیح دادیم سطح اشغال در هر طبقه ( مثلا طبقه همکف) درصدی از زمین است که شما برای ساخت و ساز مجاز به اشغال آن هستید و در آن ساختمان میسازید. در مناطق شهر تهران معمولا مساحت اشغال طبقه منفی یک ، همکف و طبقات بالاتر از همکف احتمالا طبق دستور نقشه 60% می باشد. یعنی مساحت طبقه، شصت درصد مساحت زمین است. برای طبقات منفی 2 و پایین تر 80% درصد و یا حتی 100% می باشد.
درصد تراکم ساختمان مجموع سطح اشغال مجاز در طبقات با کاربری اختصاصی است. مثلا اگر درصد اشغال مجاز برای طبقات اول و دوم 60% باشد، طبق دستور نقشه تراکم 120% خواهد بود.
سطح اشغال مجاز شهرک صنعتی
برای ساخت و یا طراحی کارخانه در شهرک های صنعتی ، برای گرفتن پروانه ساخت سوله و ساختمان اداری به دفتر شهرک مراجعه کنید. براساس متراژ زمین ، همچنین زون بندی شهرک صنعتی درصد اشغال مجاز را به شما اعلام می کند. مهندس برای طراحی کارخانه ، جانمایی ساختمان های تولید ، اداری ، انبار و… طبق دستورالعمل شهرک صنعتی برای زمین شما ، طراحی سوله و سایر ساختمان ها را انجام می دهد.
در زمین های کوچک برای احداث کارگاه حداکثر سطح اشغال مجاز در شهرک صنعتی به 100% هم می رسد. برای طراحی کارخانه زمین های با مساحت بیشتر در شهرک صنعتی علاوه برحریم آتش نشانی می بایست حداقل 10 و حداکثر تا 50 درصد فضای سبز یا محوطه درنظر کرفته شود. بطور معمول درصد مساحت اشغال مجاز کارخانه در شهرک های صنعتی برای ساخت سوله در محدوده 40 تا 60 درصد است.
بعنوان مثال فرض کنید زمین کارخانه شما 5000 متر مربع است و حداکثر سطح اشغال مجاز 50% باشد. یعنی برای طراحی سوله ها و سایر ساختمان ، شما می توانید 2500 مترمربع از زمین را بسازید. الباقی بعنوان فضای سبز ، حریم آتش نشانی و دسترسی و… باید باقی بماند.
سطح اشغال مجاز در تهران
در شهر تهران برای ساخت و ساز اگر مناطق با درصد اشغال مجاز 60% را درنظر بگیریم، برای ساختمان با 5 طبقه مسکونی و سطح اشغال 60% در طبقه اول تا پنجم ، مجموع تراکم مجاز ساختمان 300% می باشد. معمولا در بیشتر مناطق 22 گانه برای مناطق با پهنه مسکونی ، درصد مساحت اشغال مجاز حدود 60% و تراکم مجاز تهران 240 تا 300 درصد می باشد.
طراحی نقشه ساختمان باید حتما طبق مندرجات دستور نقشه شهرداری انجام شود. درغیر اینصورت ضمن به تاخیر افتادن و طولانی شدن روند صدور پروانه ساختمان ، ممکن است مشکلاتی دیگری بوجود بیایید.
آیا سطح اشغال در همه طبقات ساختمان یکسان است؟
خیر؛ معمولا طبقات منفی و زیر زمین درصد بیشتری از طبقات همکف و فوقانی ساختمان قابل ساخت است. اگر در تهران برای صدور پروانه ساختمان اقدام کنید، در دستور نقشه خواهید دید که احتمالا طبقات منفی ( -2 و -3 و پایین تر) 80% تا 100% هستند. درحالیکه درصد اشغال همکف احتمالا حدود 60% است.
